Bail à ferme (acte)
Source : "Tout en Un, encyclopédie des connaissances humaines". © Librairie Hachette 1921.
Celui qui loue s'appelle bailleur, celui à qui on loue est le preneur.
Généralités.
Le bail à ferme est celui dans lequel la chose louée est une exploitation rurale et où le loyer consiste en une somme préfixée à payer. Si les terres louées n'ont pas la contenance prévue à l'acte, le prix stipulé est modifié en conséquence.
Le preneur, à peine de résiliation, est tenu de cultiver en bon père de famille, de garnir le bien des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation ; s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut faire résilier le bail et réclamer des dommages-intérêts.
Devoirs et droits du fermier. Début
Le fermier est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail ; il doit, sous peine de dommages-intérêts, prévenir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur son bien.
Si plus de la moitié de la récolte périt par cas fortuit, le fermier peut demander une diminution proportionnelle du prix du bail ; néanmoins, si le bail est de plusieurs années, il doit être tenu compte de la récolte des autres années du bail pour savoir s'il n'a pas été indemnisé par elles.
Si la perte arrive après que la récolte a été séparée de la terre, elle est à la charge du fermier ; il en est de même si elle a été subie avant le bail et connue du fermier.
Le preneur peut prendre à sa charge dans le bail les cas fortuits, grêle, foudre, gelée ou coulure. Les cas fortuits extraordinaires, guerre, émeute, inondation dans les pays qui n'y sont pas sujets, ne sont pas compris dans cette stipulation, s'il n'est pas indiqué que ces cas fortuits, même imprévus, sont à la charge du preneur.
A défaut d'acte écrit, le bail à ferme est censé fait pour un an et pour autant d'années qu'il y a de soles pour les terres labourables divisées par soles.
Le fermier sortant doit laisser au fermier entrant facilités pour les travaux de l'année suivante, ainsi que les pailles et engrais de l'année ; le fermier entrant doit procurer au fermier sortant les logements convenables, et autres facilités pour la conservation des fourrages et autres ouvrages restant à faire.
Les différentes obligations sont réglées par les usages des lieux.
Du métayage ou colonage partiaire. Début
Le métayer ou colon partiaire est celui qui s'engage à cultiver les terres d'un propriétaire comme le fermier, mais qui, au lieu de payer une redevance fixe, partage avec le propriétaire le produit de la récolte.
Les fruits et produits se partagent par moitié s'il n'y a stipulation ou usage contraire.
Le colon partiaire ne peut se substituer aucune autre personne.
Le bailleur est tenu des grosses réparations, le métayer des réparations locatives ; celui-ci est obligé de résider dans les bâtiments d'habitation et il répond de l'incendie, des dégradations et des pertes arrivées pendant la durée du bail, sauf à prouver qu'il n'y a point de sa faute.
Le bailleur conserve les droits de chasse et de pêche et dirige les travaux, le mode de culture, l'achat et la vente des bestiaux suivant les conventions et les usages des lieux.
La mort du métayer résout le bail.
La perte de la récolte par cas fortuit est supportée par le propriétaire et le métayer, chacun pour sa part.
La perte de la chose louée par cas fortuit entraîne la cessation du bail ; si une partie de la chose louée a seulement péri, le bailleur peut se refuser à la rétablir ; mais en ce cas s'il en résulte la résiliation du bail, le propriétaire doit indemniser le métayer des dépenses extraordinaires qu'il a faites et du profit qu'il en aurait retiré ; il en est de même en cas de vente.
Le bailleur a, sur la part du métayer dans les récoltes, un privilège pour le paiement de ce qui lui est dû. Les procès relatifs au contrat de métayage sont de la compétence du juge de paix ; les réclamations du bailleur et du métayer se prescrivent par cinq ans.
